Investere i utleiebolig: garantert økonomisk gevinst?

Drømmen om å opparbeide seg nok penger til å innfri egenkapitalkravet for en ekstrabolig er det veldig mange som har. ”Hvis jeg bare hadde hatt en ekstra bolig kunne jeg fått spedd på privatøkonomien” er en holdning veldig mange voksne sitter med. Man tenker nemlig ikke på den investeringen som skal til for å få overrukket nøklene, men den potensielle gevinsten som ligger og lurer når de første leietakerne en dag flytter inn.

Det er riktignok en del faktorer man skal være heldig med for å få en utleiebolig opp og fungere på kort sikt. Første hinder er selve kjøpet.

Finansiering

Hovedregelen i Norge er at alle som kjøper bolig blir nødt til å oppfylle et egenkapitalkrav på 15 prosent. Det betyr at du blir selv nødt til å vise at du er i besittelse av femten prosent av boligens verdi for at banken skal gi deg lån. I enkelte tilfeller, slik som i skrivende stund, kan dette kravet skjerpes i enkelte geografiske områder for å unngå såkalt ”bolig-bonanza”. Prisveksten i Oslo-området har blitt så ekstrem de siste årene at regjeringen valgte å sette et krav på 40 % egenkapital for alle som kjøper leilighet eller hus nummer to i Oslo kommune.

Egenkapitalkravet er første hinder. Gjeldsgrad er andre hinder. Hvis du allerede eier bolig og har lån på den, så vil du i stor grad slite med å overtale banken om at du er skikket til å kjøpe enda en bolig med lånte midler. Uavhengig av hvor stor inntektsplaner du har for utleieboligen vil banken bli nødt til å gjøre en risikovurdering på deg som kunde ut fra hva den totale gjeldsgraden din blir. Dette er grunnen til at man ofte ser at det er tre-fire personer som går sammen for å kjøpe og pusse opp en utleiebolig.

Investeringsrealisme

La oss si at du har funnet et godt prospekt, finansieringen er i orden og det ikke finnes noen som stopper deg i å låne nok penger til å kjøpe boligen. Hvor sikkert er det at kjøpet av utleieboligen faktisk blir et prosjekt med grønne tall på bunnlinjen?

Akkurat det er umulig å svare på uten å kjenne til detaljene, men det er klart at det finnes noen risikofaktorer som man alltid kan gjøre en generell vurdering ut fra.

Har du tenkt på alle utgiftene et slikt prosjekt gir?

Du er ikke ferdig når du har kjøpt boligen. Felleskostnader, vedlikeholdskostnader, skatt og rentekostnader på lån er noe du blir nødt til å forholde deg til så lenge du eier en sekundærbolig. Det er lett å tro at så lenge det bor noen andre der, så har man en helt utgiftsfri hverdag – men i Norge stilles det svært strenge krav til boligeier.

PS! Husk på at noen av disse utgiftene kan du få skattefradrag for. Sjekk denne artikkelen fra Skatteetaten for mer informasjon om dette.

Hva er risikoen for hyppig gjennomtrekk av leietakere?

En utleiers verste mareritt er å forholde seg til folk som enten ikke gidder å bo i boligen lengre eller som av en eller annen grunn ikke gjør opp for seg økonomisk. Begge deler kan være både slitsomt og dyrt. Ikke bare er det irriterende å måtte forholde seg til nye mennesker hele tiden, men det koster virkelig mye å la leiligheten stå tom over en lengre periode.

Får du boligen leid ut?

Tilbud og etterspørsel er alfa & omega i økonomiverden. Du bør alltid gjøre grundig research før du i det hele tatt vurderer å kjøpe bolig. Sett opp et budsjett med alle kostnader for å se hvor mye penger du faktisk blir nødt til å kreve inn fra leietakerne hver måned for å gå i null. Inntekten skal ikke bare dekke inn det banken krever inn fra lånet, men også øvrige utgifter som vedlikehold, oppussing og fellesutgifter.

Sjekk Hybel.no og Finn.no for å finne ut hvilke priser du vil ha mulighet til å operere med der boligen er. Vær meget realistisk og tenk på at utleiemarkedet i Norge svinger veldig i pris. Ta derfor utgangspunkt i ”worst case scenario” når du setter opp et slikt budsjett.

Konklusjon – burde man investere i utleiebolig eller ei?

En utleiebolig kan være starten på et bedre økonomisk liv, men det kan også være starten på et gjeldsmareritt det er vanskelig å komme seg ut av. Til syvende og sist blir man nødt til å forstå at man ikke bare trenger å ta mange forhåndsregler og gjøre grundig research for å lykkes med en slik investering, men man blir faktisk også nødt til å ha en del flaks.

Denne artikkelen vil kanskje få litt kritikk for å være litt ekstra negativt vinklet til deg som drømmer om utleiebolig, men det er viktig at du vet hvilke fallgruver og farer som lurer der ute. Investeringer i millionklassen uten å sette seg ordentlig inn i investeringsobjektet har nemlig en stygg tendens til å alltid gå galt.

Er forbrukslån en god løsning hvis man er gift eller har samboer?

Antallet nordmenn som benytter seg av forbrukslån har økt kraftig de siste årene, drevet av lav styringsrente og enkel tilgang på penger. Ved utgangen av 2016 hadde nordmenn 83 milliarder kroner i kombinert gjeld til forbrukslån, som er ny rekord – ifølge Finanstilsynet. Blant de som tar opp forbrukslån finner man en variert kundegruppe bestående av både gammel og ung, der mange låntakere lever i parforhold – enten som kjærester, ektepar eller samboere. For norske par er det ekstra viktig å ha klare rammer for hvordan pengene brukes, slik at man unngår krangling og misnøye.

Før man i det hele tatt søker om lån er det viktig å sette opp et budsjett for husholdningen – slik at man danner seg et bilde av hva man har råd til. Det kan være lurt å eksperimentere med en av lånekalkulatorene på nett som sier noe om hvilke effektive renter man kan forvente. Andre viktige deler av vurderingen er hvilke beløp man ønsker å låne, samt nedbetalingstiden. Husk at kostnaden på lånet øker i takt med lengden på nedbetalingstiden, ettersom man ender opp med å betale mer i renter.

Ta også en prat om muligheten for kausjon, der én av partene stiller seg økonomisk ansvarlig hvis lånet misligholdes. Ektepar regnes juridisk som samme person, men for samboere og kjærester er det andre regler som gjelder. Dere kan oppnå en langt lavere effektiv rente på lånet dersom én av partene stiller kausjon. Da er man solidarisk ansvarlig for at lånet tilbakebetales – hvis det skulle misligholdes. Å stille som kausjonist på forbrukslån er likevel ikke noen avgjørelse man burde ta lett på da man ikke har noen garanti for at forholdet vil vare. Ikke minst må partneren også ha god nok kredittverdighet til at det påvirker den effektive rentesatsen – noe banken vil kunne gi svar på.

Husk å skrive kontrakt eller ektepakt

En av de vanligste feilene norske par gjør, er at de ikke skriver kontrakt om hvordan verdier skal fordeles dersom det skiller lag. Å skrive kontrakt kan virke kaldt og kunstig, der man er redd for å fremstå kynisk overfor partneren. I realiteten handler det om å sikre sine egne økonomiske interesser – hvis det skulle bli en uoverensstemmelse. En vanlig felle er å glemme kontrakt når man tar opp forbrukslån til oppussing. Utgiftene kan fort bli betydelige når man pusser opp deler av huset – enten det er snakk om våtrom, stue eller kjøkken. I verste fall risikerer man å stille som kausjonist på lånet, uten at man har eierskap i boligen som blir pusset opp. Et annet problem er ektepar som skiller seg, uten at det finnes noen klar enighet om hvem som skal betale for lånet. Sistnevnte er et problem i de tilfeller hvor kun én av partene benyttet pengene – et tema vi diskuterer i dypere detalj nedenfor.

I en kontrakt mellom partene er det viktig å inkludere all nødvendig informasjon; slik som rentenivå, nedbetalingstid og fullt navn på partene. Her burde det også fremgå i detalj hvordan verdiene skal fordeles i de tilfeller hvor det oppstår en uoverensstemmelse. Er pengene benyttet til et felles gode? Gjør det klart i kontrakten at objektets salgsverdi skal fordeles likt mellom partene. Her er det i prinsippet snakk om et gjeldsbrev, der man sørger for at ingen av partene blir økonomisk skadelidende.

Kjøp et felles gode

Hvorvidt forbrukslån er en god løsning for de som er gift eller har samboer, avhenger mye av hvordan pengene brukes. For å unngå konflikt og splid i forholdet er det viktig at man bruker pengene på noe som er til glede for begge parter. Spill med åpne kort underveis, og vær tydelig på hva pengene skal gå til. I det lånet utbetales er det lett å la seg friste til å bruke det på andre varer og tjenester – utenom det man egentlig hadde planer om. Her er det viktig å ha god selvdisiplin, som betyr at pengene går til å finansiere det man opprinnelig planla. Et godt eksempel på et felles gode kan være å finansiere tidlig bestilling av familiens feriereise – før feriepengene utbetales. Da går pengene til noe som gleder alle familiemedlemmer, og det gjør at man samtidig unngår en potensiell konflikt.

Husk at dårlig økonomi er blant de vanligste årsakene til at de som lever i parforhold velger å skille seg. Undersøkelser viser også at pengeproblemer skaper splid blant par som har holdt sammen i over 20 år, så man kan ikke basere seg på forholdets langvarighet. Forbrukslån har en effektiv rente som ligger høyere enn det man oppnår med et lån med sikkerhet, og av den grunn gjelder det å være forsiktig med kostnadene når man søker.

Ha bufferkonto og betal ned lånet raskt

Med ‘bufferkonto’ sikter vi til oppsparte midler som kan benyttes ved behov. Et forbrukslån medfører en solid porsjon økonomisk risiko for låntaker, med tanke på den langsiktige betalingsevnen. . Skulle en av dere miste jobben, kan det fort bli vanskelig å dekke avdragene på forbrukslånet til avtalt tid. I slike tilfeller er det viktig å ha ekstra penger stående på en bufferkonto. Dermed får man økonomisk pusterom til å komme seg på beina.

Fokuser i tillegg på rask nedbetaling av lånet, slik at dere unngår unødvendige rentekostnader. Husk at et lån uten sikkerhet kan innfris på hvilket som helst tidspunkt uten at man straffes økonomisk. Mange låntakere tror at denne typen lån er underlagt de samme reglene som et boliglån, men det stemmer altså ikke. Det skyldes at du ikke binder renten på lånet, som igjen gjør at banken ikke lider noe direkte økonomisk tap. Långiver går riktignok glipp av indirekte renteinntekter, men de har ikke lov til å kreve kompensasjon for dette. Samme regel gjelder forøvrig for både næringslivet og private aktører.

Diners Club

Diners Club er godt kjent både her til lands og i den store verden. Dette internasjonale kortselskapet har utstedt over 6.5 millioner kredittkort verden over. Det er den amerikanske banken Discover Financial Services som eier Diner Club. I Norge er det svenske SEB Kort AB som har franchiserettighetene til kortet.

Diners Club Privatkort

Et mer klassisk betalings – og kredittkort finner du ikke i følge http://www.kredittkortrangering.com/, men samtidig skiller kortet seg ut på måten kredittgrensen settes – her er ingen kredittgrense. Du kan bruke så mye du ønsker, men Diners setter pris på forvarsel om beløpene kommer opp mot kr 50 000. Pengene må betales tilbake når fakturaen kommer, men det er muligheter for å søke om delbetaling. Det er 45 dagers rentefritak på benyttet kreditt. Inkludert i kortet kommer det en reise – og avbestillingsforsikring, som også dekker familiemedlemmer. Har du et Diners Club Privatkort har du også tilgang til en rekke tilleggsprodukter, rabatter og tilbud

Muligheter for et bredt utvalg tilleggstjenester

Diners Club Privatkort gir deg tilgang til en rekke nyttige tilleggstjenester. Det er blant annet mulig å knytte ekstra forsikringer opp til ditt kredittkort. Ta en titt på for eksempel ID – forsikringen. En rimelig forsikring sett i forhold til hva misbruk av identiteten din kan koste over tid. Vil du omgå lange helsekøer kan du bestille Diner Clubs helseforsikring, som utstedes i samarbeid med Codan Forsikring. I tillegg til dette vil du som Diner Club – medlem knyttes opp til GlobeCard Gold. Som kan tilby over 30 millioner bruksmuligheter. Du finner full oversikt over mulighetene du får via GlobeCard Gold på Diner Clubs hjemmeside.

Mange tilbud og fordeler med Diner Club

Gjennom Diners Club kredittkort har du tilgang til flotte tilbud både innen – og utenlands. På hjemmesiden til Diners finner man en fin oversikt over alle tilbud internasjonalt (Diner Club Privileges). Legg inn i søkefeltene hvor du skal reise og hvilke tilbud du ser etter, og deretter får du opp det som stemmer med søket ditt. Andre rabattordninger er for eksempel leiebil. Det er opptil 15% rabatt hos AVIS og Budget både i Norge og andre land. Mulighetene er altså mange og Diners holder oversikten oppdatert til enhver tid. Husk at alle rabatter krever at du betaler med Diners – kortet ditt.

Kostnadene ved bruk av kredittkortet

Diners Club har ikke gebyrer på varekjøp eller årsgebyr. Kontantuttak i minibank eller over skranke vil koste litt ekstra. Da vil du belastes for et gebyr på 4% av uttaksbeløpet. Husk også på at rentefritaket på 45 dager ikke gjelder ved kontantuttak. Vær oppmerksom på at all bruk av kredittkort i utlandet vil gi et valutapåslag på 2%. En del av tilleggstjenestene og medlemsfordelene koster noe ekstra. Vil du for eksempel benytte en flylounge koster det deg kr 125,-, og helseforsikringen koster deg kr 219,- (voksne). Ønsker du å benytte muligheten til delbetaling vil rentekostnader komme i tillegg. Diners eget renteeksempel viser en effektiv årsrente mellom 22,96% og 34,78 % for kr 15 000 i benyttet kreditt.

Full oversikt med Diners Club Privat

Hver måned vil du få tilsendt en faktura fra Diners Club. Fakturaen vil inneholde alle opplysninger om ditt kredittkort. Her finner du hvor mye kreditt du har brukt, eventuelle rentekostnader, pris for eventuelle tilleggstjenester, gebyrer og forfallsdato. Velger du å benytte e- faktura får du den sendt direkte til banken din, og en informasjonsmail til din e-postadresse. Papirfakturaer vil komme i posten. Du kan også bruke tjenesten «mitt kort» for å gå inn å sjekke opplysninger eller bruk av kortet. Er du på farten har Diner Club en egen App, som også kan benyttes for å søke etter Diners tilbud rundt i verden.

Se også dette innlegget om cashback på kredittkort.

De mest vanlige vilkår for forbrukslån

I 2017 er det enklere enn noen gang tidligere å låne penger – med en datamaskin, en smarttelefon eller ett nettbrett så er du bare noen få knappetrykk unna et forbrukslån. Det er ikke nødvendig å lese seg opp på detaljene for å finne ut hvordan disse lånene fungerer, man søker simpelthen på bakgrunn av sin egen likning og får deretter et lån tilbydd med utgangspunkt i dette. Men uansett kan det være nokså lurt å sette seg inn i hvordan et forbrukslån fungerer, og hva som er de mest vanlige vilkårene for slike lån.

Slik er renten «vanligvis» for forbrukslån

Når man sammenligner priser og kostnader på lån, så er det viktig å skille mellom de ulike begrepene som oppgis. Man vil nemlig havne borti både «nominell rente» så vel som «effektiv rente» – men hvilken er den gjeldende? For å forstå hvilken rente man bør sammenligne må man vite hva som skiller de to begrepene. Den nominelle renten er den renten som banken krever for at de skal låne deg penger. Enkelt forklart betyr dette den prosenten av lånet ditt som de ønsker å «tjene» på deg som kunde. Denne renten inneholder dog ikke andre kostnader ved lånet, som for eksempel etableringsgebyr og termingebyr. Begge de overnevnte gebyrene vil utgjøre store totalkostnader på lånet, og følgelig er det viktig at de tas med i beregningen.

Den effektive renten gjør nettopp dette – altså tar den for seg nominell rente plusset på med alle andre kostnader ved lånet. Derfor er det denne prosenten du bør forholde deg til når du sammenligner priser på norske forbrukslån. Og hvordan ligger denne renten i snitt hos norske banker? Jo, det skal vi fortelle deg. Men først kan vi nevne at hver enkelt søker får sin rente satt individuelt, blant annet på bakgrunn av egen økonomi, så eksempelrentene som oppgis på bankenes nettsider er nødvendigvis ikke den renten du ender opp med.

I snitt vil vi dog uansett si at renten på forbrukslån ligger på rundt 15 prosent. Det laveste vi har sett av effektiv rente er i underkant av 10 prosent, mens den også kan ligge på over 20 prosent dersom man har dårlig økonomi eller et lite lån (https://www.billigeforbrukslån.no/smalan/) som skal betales ned over kort tid.

Hvor store er gebyrene?

Vanligvis må man betale både gebyr for etablering, og et månedlig termingebyr som belastes ved hver innbetaling. Det er dog ikke alle banker som praktiserer disse gebyrene, så her kan det være kroner å spare på å velge riktig bank. Etableringsgebyret for forbrukslån er vanligvis på under 1000-lappen, men det kan variere avhengig av hvor mye man ønsker å låne. Ofte kan det være prosentvis, for eksempel 1% av lånesummen, slik at det blir relativt heftig dersom man ønsker å låne opp mot makssummen på 500 000 kroner. For ja – dette er det maksimale man kan låne i norske banker uten at det er nødvendig å stille med sikkerhet for lånet.

Når det gjelder termingebyret, så er dette en omkostning som banken tar for innbetalingene av lånet. Vanligvis ligger det ikke høyere enn 30-40 kroner per måned for forbrukslån, men vi har også sett at enkelte banker krever hele 60-80 kroner per termin. Hvis sistnevnte er tilfellet, så utgjør dette nesten 1000 kroner i året, og for en nedbetaling som foregår over fem år kan det derfor lønne seg å velge en annen bank som har lavere termingebyr selv om den månedlige summen i seg selv kanskje virker liten.

Ulike vilkår for nedbetalingen

Også når det kommer til selve nedbetalingen av lånet vil det være varierende vilkår på tvers av bankene. Enkelte selskaper er veldig flinke til å gi deg en fleksibel og bra nedbetaling, mens andre igjen er langt mer strenge på akkurat dette. Vanligvis velger du selv ønsket nedbetalingstid når du søker om lånet, men denne må gjerne samsvare med ønsket lånebeløp. Det betyr at du ikke kan låne 10 000 kroner og bruke 10 år på nedbetalingen – i alle fall ikke hos de fleste banker. I tillegg er det viktig å nevne at jo lengre tid du bruker, jo dyrere blir lånet totalt sett med alle rente- og gebyrkostnadene du betaler hvert år.

Nedbetalingstiden er uansett sjeldent skrevet i stein. Skulle du trenge ekstra tid på deg, så får du som regel det. Eller hvis du plutselig skulle ha litt ekstra penger på konto, så kan du betale ned hele lånet i én smekk dersom det skulle være ønskelig. Enkelte banker strekker seg også langt når det kommer til «fleksibel nedbetaling», da de lar deg selv bestemme hvor store avdrag du skal betale ned hver måned. Betaler du rentene dine, så blir banken fornøyd, også kan du utsette avdragene noen måneder. Eller år. Med såkalt «ekte fleksibilitet» så er det helt og holdent opp til deg, og kanskje dette er et vilkår du bør se etter når du søker forbrukslån?

Slik tjener du penger på kredittkortet ditt med cashback

Kredittkort har fått et ufortjent dårlig rykte. Grunnen til at mange forbinder plastkortet med økonomisk utrygghet og bunnløs gjeld er nyheter om nordmenns stadig voksende kredittkortgjeld. Manglende forståelse for økonomi og kunnskap om personlig økonomistyring gjør at en økende del av befolkningen havner i store problemer.

Det er også viktig å forstå mekanismene bak de dystre avisoverskriftene for å få et nyansert bilde på hva som foregår når nordmenn ender opp med stor og dyr gjeld. La meg bruke meg selv som eksempel: for noen år siden fikk jeg mitt første kredittkort og det har faktisk gjort meg rikere. Hvis man vet hvordan man kan utnytte bankenes samarbeidsavtaler med kommersielle aktører i reise-, bensinstasjon- og dagligvarebransjen, så kan du faktisk komme unna med en del sparte kroner hver måned. Nøkkelordet er cashback, og du har helt sikkert lagt merke til det på nettsider som skriver om finans og økonomi. Se i tillegg også Se Kredittkort Norge for flere kredittkort som tilbyr cashback.

Hvordan tjene penger et kredittkort

La meg forklare hvordan konseptet fungerer. Cashback er et system som binder sammen ett kredittkort og én eller flere bedrifter slik at forbrukeren oppnår kjøpefordeler når han eller hun benytter kredittkortet på bestemte utsalgssteder. For å gjøre ting tydeligere kan jeg igjen benytte meg selv som eksempel igjen.

Jeg har to kredittkort: et såkalt ”bensinkort” og et kredittkort fra Bank Norwegian. Etter at jeg ble ferdig med studietiden, fikk meg et ”voksenliv” med både kjøp av leilighet og bil har jeg hatt stor glede av disse kredittkortene i hverdagen. La meg gjøre én ting klar for deg først: jeg bruker ikke kredittkort fordi jeg ønsker å ha større økonomisk frihet gjennom økt likviditetsgrense slik de aller fleste nordmenn gjør. Jeg bruker det for å oppnå økonomiske fordeler gjennom kjøp jeg til stadighet gjør hos bensinstasjoner og reisenettsider.

La meg vise deg hvordan det fungerer.

Hver gang jeg fyller bensin hos en spesifikk bensinstasjon og bruker ”bensinkortet” mitt som betalingsmetode får jeg en rabatt på 4 % av totalbeløpet. Etter å ha regnet litt på det fant jeg ut at jeg nok bruker rundt 1500 norske kroner hver måned, noe som gir en årlig utgiftspost på 18,000 NOK.  Det jeg sparer på bensinkortet kan utregnes slik:

18,000 * 0,04 = 720 kroner. Det høres kanskje ikke mye ut, men i løpet av ti år har du spart 7200 kroner, noe som er nok til å kjøpe for eksempel en dårlig bruktbil.

Bank Norwegian-kortet mitt gir meg bonuspoeng som jeg kan omdøpe til gratis flyreiser etter å ha nådd en viss poengsum. Da store deler av familien min bor utenlands er jeg hyppig på reisefot, noe som påvirker bonuspoengene mine i svært positiv grad. I tillegg til dette er kredittkortet ”spesialdesignet” for reising gjennom å tilby fritt kontantuttaksgebyr utenlands samt gratis reise- og avbestillingsforsikring.

Med disse eksemplene kan du kanskje se at det vil lønne seg å ha forskjellige kredittkort for å tjene penger i hverdagen.  Det kan altså virke som at det finnes to typer forbrukere som søker om kredittkort:

1. de som ønsker å ha den friheten ved å ha 10,000-25,000 ekstra kroner tilgjengelig til en hver tid og
2. de som benytter seg av medlemsfordelene og bruker kredittkortet som en inntektskilde.


Det går fint an å kombinere disse to løsningene, men da skal du passe på at du betaler tilbake hele det utestående beløpet før det begynner å løpe renter. Kredittkort er et svært gunstig lån på kort sikt (null rente de første 45-60 dagene), men svært dyrt i lengden. Det aller viktigste er riktignok å ha en plan for hvordan du skal bruke kortet før du søker om det. Du ønsker ikke å bli en del av den dystre statistikken.