Investere i utleiebolig: garantert økonomisk gevinst?

Drømmen om å opparbeide seg nok penger til å innfri egenkapitalkravet for en ekstrabolig er det veldig mange som har. ”Hvis jeg bare hadde hatt en ekstra bolig kunne jeg fått spedd på privatøkonomien” er en holdning veldig mange voksne sitter med. Man tenker nemlig ikke på den investeringen som skal til for å få overrukket nøklene, men den potensielle gevinsten som ligger og lurer når de første leietakerne en dag flytter inn.

Det er riktignok en del faktorer man skal være heldig med for å få en utleiebolig opp og fungere på kort sikt. Første hinder er selve kjøpet.

Finansiering

Hovedregelen i Norge er at alle som kjøper bolig blir nødt til å oppfylle et egenkapitalkrav på 15 prosent. Det betyr at du blir selv nødt til å vise at du er i besittelse av femten prosent av boligens verdi for at banken skal gi deg lån. I enkelte tilfeller, slik som i skrivende stund, kan dette kravet skjerpes i enkelte geografiske områder for å unngå såkalt ”bolig-bonanza”. Prisveksten i Oslo-området har blitt så ekstrem de siste årene at regjeringen valgte å sette et krav på 40 % egenkapital for alle som kjøper leilighet eller hus nummer to i Oslo kommune.

Egenkapitalkravet er første hinder. Gjeldsgrad er andre hinder. Hvis du allerede eier bolig og har lån på den, så vil du i stor grad slite med å overtale banken om at du er skikket til å kjøpe enda en bolig med lånte midler. Uavhengig av hvor stor inntektsplaner du har for utleieboligen vil banken bli nødt til å gjøre en risikovurdering på deg som kunde ut fra hva den totale gjeldsgraden din blir. Dette er grunnen til at man ofte ser at det er tre-fire personer som går sammen for å kjøpe og pusse opp en utleiebolig.

Investeringsrealisme

La oss si at du har funnet et godt prospekt, finansieringen er i orden og det ikke finnes noen som stopper deg i å låne nok penger til å kjøpe boligen. Hvor sikkert er det at kjøpet av utleieboligen faktisk blir et prosjekt med grønne tall på bunnlinjen?

Akkurat det er umulig å svare på uten å kjenne til detaljene, men det er klart at det finnes noen risikofaktorer som man alltid kan gjøre en generell vurdering ut fra.

Har du tenkt på alle utgiftene et slikt prosjekt gir?

Du er ikke ferdig når du har kjøpt boligen. Felleskostnader, vedlikeholdskostnader, skatt og rentekostnader på lån er noe du blir nødt til å forholde deg til så lenge du eier en sekundærbolig. Det er lett å tro at så lenge det bor noen andre der, så har man en helt utgiftsfri hverdag – men i Norge stilles det svært strenge krav til boligeier.

PS! Husk på at noen av disse utgiftene kan du få skattefradrag for. Sjekk denne artikkelen fra Skatteetaten for mer informasjon om dette.

Hva er risikoen for hyppig gjennomtrekk av leietakere?

En utleiers verste mareritt er å forholde seg til folk som enten ikke gidder å bo i boligen lengre eller som av en eller annen grunn ikke gjør opp for seg økonomisk. Begge deler kan være både slitsomt og dyrt. Ikke bare er det irriterende å måtte forholde seg til nye mennesker hele tiden, men det koster virkelig mye å la leiligheten stå tom over en lengre periode.

Får du boligen leid ut?

Tilbud og etterspørsel er alfa & omega i økonomiverden. Du bør alltid gjøre grundig research før du i det hele tatt vurderer å kjøpe bolig. Sett opp et budsjett med alle kostnader for å se hvor mye penger du faktisk blir nødt til å kreve inn fra leietakerne hver måned for å gå i null. Inntekten skal ikke bare dekke inn det banken krever inn fra lånet, men også øvrige utgifter som vedlikehold, oppussing og fellesutgifter.

Sjekk Hybel.no og Finn.no for å finne ut hvilke priser du vil ha mulighet til å operere med der boligen er. Vær meget realistisk og tenk på at utleiemarkedet i Norge svinger veldig i pris. Ta derfor utgangspunkt i ”worst case scenario” når du setter opp et slikt budsjett.

Konklusjon – burde man investere i utleiebolig eller ei?

En utleiebolig kan være starten på et bedre økonomisk liv, men det kan også være starten på et gjeldsmareritt det er vanskelig å komme seg ut av. Til syvende og sist blir man nødt til å forstå at man ikke bare trenger å ta mange forhåndsregler og gjøre grundig research for å lykkes med en slik investering, men man blir faktisk også nødt til å ha en del flaks.

Denne artikkelen vil kanskje få litt kritikk for å være litt ekstra negativt vinklet til deg som drømmer om utleiebolig, men det er viktig at du vet hvilke fallgruver og farer som lurer der ute. Investeringer i millionklassen uten å sette seg ordentlig inn i investeringsobjektet har nemlig en stygg tendens til å alltid gå galt.